Gayrimenkul hukuku; Medeni Hukukun bir parçasını teşkil eden eşya hukuku bölümü içinde önemli bir alan olarak karşımıza çıkmaktadır. Gayrimenkul hukuku bugün taşınmazlara yönelik her türlü hukuki işleri ifade eder. Bu nedenle Türk Medeni Kanunu içerisinde yer alan eşya hukukunun önemli bir kısmını gayrimenkul hukuku oluşturur. Taşınmaz denildiği zaman çok kapsamlı bir kavramla karşılaşmış oluruz. Bunun içine çok katlı rezidans, plaza, apartman, site, arazi, tarla, işyeri vb. taşınmazlar girer. Taşınmazlar büyük oranda tapu kayıtlarına konu olurken tapu kaydında yer almayacak olanları da vardır. Ancak ne olursa olsun her türlü taşınmaza ilişkin mesele gayrimenkul hukuku içerisinde yer bulmuştur.
Alım satım sözleşmelerinin düzenlenmesi ve mülkiyet geçişine ilişkin süreçte görüşmelerin gerçekleştirilmesi, yabancıların mülk edinmesi ve buna bağlı vatandaşlık başvurularının gerçekleştirilmesi, tapu kayıtlarının düzeltilmesine ilişkin iş ve işlemler, ortaklığın giderilmesi davaları, kamulaştırma davalarının takibinde, alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak ve hukuki danışmanlık almak hak kaybı yaşamamanız için önemlidir.
Tapu İptal ve Tescil Davası
Uygulamada tapu iptal ve tescil davası olarak bilinen dava esasen, tapu kaydında yer alan hatalı kayıt için açılan bir yolsuz tescilin düzeltilmesi davasıdır. Söz konusu bu hata, usule aykırılıktan ileri gelebileceği gibi direkt olarak mülkiyetin kendisinden de ileri gelebilir. Tapu iptal tescil davası ile tapudaki hatalı kayıt, asıl hak sahibi lehine düzeltilir. Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazlara ilişkin mülkiyet sorununda söz konusu olur. Tapu kaydındaki bir takım basit hataların tapu memuru tarafından talep üzerine veya resen düzeltilmesi mümkün olabilir. Ancak bu, belirttiğimiz üzere çok basit hatalar için söz konusu olur. Usule ve kanuna aykırı bir tescil veya hatalı mülkiyet kaydı vb. durumlarda muhakkak tapu iptal ve tescil davası prosedürü işletilmelidir.
Gayrimenkullere ilişkin mülkiyet kaydı tapu kaydı denilen sicil üzerinden ilerler. Yani tapu kaydında tescil sağlanmadığı sürece mülkiyet hakkının tam olarak kazanılması mümkün olmaz. Dolayısıyla bu kaydın düzeltilmesi, mülkiyet hakkı gibi çok önemli bir hakkın güvencesi olacağından bu hak ile aynı öneme sahip bir davadan bahsetmekteyiz.
Yolsuz tescil nedir?
Yolsuz tescil, tapudaki kaydın gerçek duruma uymamasını ifade eder. Yani tapu iptal ve tescil davası açılacağı zaman ilgili kayıt yolsuzdur. Yalnızca mülkiyete ilişkin bir hata olmak zorunda değildir. Yapılan şerhler ve beyanlar da yolsuz olabilir. Yani tapuda gayrimenkulün maliki hatalı olarak yer alabileceği gibi ipotek hakkı ve diğer haklar da hatalı olarak yer alabilir. İşte tüm bu durumlarda yolsuz tescilin varlığı kabul edilir ve tapu iptal tescil davası açılır. Söz konusu yolsuzluk daha tescil ilk defa yapılırken olabileceği gibi gerçeğe uygun yapılmış bir kayıt sonradan da yolsuz hale gelebilir.
Tapu iptal ve tescil davası türleri nelerdir?
- Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- Vekalet görevinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası
Tapu iptal ve tescil davası nerede açılır?
Bütün gayrimenkul davalarında görüldüğü gibi tapu iptali davası da mülkün (gayrimenkulün) bulunduğu yerde açılır. Gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi tek ve kesin yetkili mahkemedir. Bu yetki kamu düzenine ilişkindir. Taraflar aksini kararlaştıramaz. Taraflar davanın başka bir yerde görülmesi hususunda aralarında anlaşsa bile bu gerçekleşemez. Davaya bakan hâkim, davanın yetkili mahkemede (taşınmazın bulunduğu yerde) açılıp açılmadığını resen (kendiliğinden) denetlemek zorundadır. Bu husus dava şartlarından olup, dava yetkili mahkemede açılmamışsa Hukuk Muhakemeleri Kanununun 114/1.c ve 115. Maddeleri uyarınca davayı derhal usulden reddetmek durumundadır. Tapu iptal ve tescil davası da, taşınmazın bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemesinde açılır. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Tapu iptal ve tescil davası için dilekçenin eksiksiz ve kusursuz olması şarttır. Gayrimenkulün kayıt bilgileri, olaydaki hukuka aykırı olan tüm durumlar açık bir şekilde belirtilmelidir. Hazırlanan dilekçede, bilirkişi talep edilecek hususların net olarak belirtilmesi gerekir. Ayrıca keşif ve tanıkların dinlenmesi esnasında dikkat edilmesi gereken durumlar da vurgulanmalıdır. Dayanılacak her bir vakıa ve delil dava dilekçesinde yer almalıdır. Dava dilekçesinde veya karşı tarafın cevap dilekçesine verilecek cevapta yer verilmeyen maddi vakıalar veya deliller iddianın genişletilmesi yasağı kapsamında kalabilir ve hak kaybına yol açar.
Gayrimenkul Hukuku Avukatı
Gayrimenkul davalarında vekil olarak yer alan avukatın gayrimenkul hukukuna hakim ve bu konuda yetkin olması gereklidir. Gayrimenkul hukuku davaları önem gösterilmesi gereken davalar olup avukatın bu doğrultuda dosyaya gereken dikkat ve özeni göstermesi gerekir. Gayrimenkul hukuku avukatının, bir hak ihlalinin oluşmaması sebebiyle müvekkilinin talepleri konusunda müvekkili ile sağlam ve sağlıklı bir iletişim kurması gerekir. Taşınmaz avukatı ya da kamulaştırma davası avukatı, gayrimenkul avukatı, tapu işlemleri avukatı, kamulaştırma avukatı, Gaziantep gayrimenkul avukatı, kamulaştırma avukatlığı, en iyi gayrimenkul hukuku avukatı gibi ifadelerin genel olarak gayrimenkul hukuku alanında deneyimi ifade eden sözcükler olduğunu belirtmeliyiz. Bu nedenle arayışlarınıza istinaden gayrimenkul hukuku avukatı, kamulaştırma davası dilekçe avukatı ve gayrimenkul avukatı olarak bilinen bir avukattan yardım alınması ve sürecin sonuna kadar gayrimenkul avukatı ile çalışılması oldukça önemli ve davanın seyri açısından elzemdir.
ENK Hukuk&Danışmanlık Bürosu olarak, müvekkillerimize Gayrimenkul Hukuku kapsamında verdiğimiz hizmetlerimiz;
- Tapu iptal davası ve tescil davalarının hazırlanması ve dava sürecinde tarafların temsili
- Muris muvazaası – mirasçıdan mal kaçırma davalarının açılması
- Yabancıların gayrimenkul edinmesi konusunda yapılan işlemler ve hukuki danışmanlık hizmeti
- Taşınmaz malların alınması ve satılması konusunda işlemlerin yapılması ve hukuki danışmanlık hizmeti
- İpotek kurulması ve ipotek kaldırma işleminin gerçekleştirilmesi
- Boşanma sürecinde gayrimenkullerin paylaşılması konusunda hukuki destek verilmesi
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davalar
- Kentsel dönüşümden kaynaklanan davalar
- İmar planının iptali ve değiştirilmesinden kaynaklanan davalar
- Kamulaştırma davaları ve hukuki sürecin takibi
- Haksız el atmanın önlenmesi davası
- İzale-i şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) davaları
- Ecrimisil davaları ve hukuki sürecin takibi
- Tapu kaydının düzeltilmesi davaları
- Mülkiyetin tespiti davaları
- Şufa davası ve hukuki sürecin takibi
- Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalar
- Kadastro davaları ve hukuki sürecin takibi
